Īsumā par galveno
Visiem daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem - neatkarīgi no tā, vai mājai šobrīd ir pārvaldnieks vai nav - ir pienākums pārņemt savas mājas pārvaldīšanas tiesības. To nosaka likums jau vairāk nekā 30 gadus, bet daudzviet tas līdz šim nav izdarīts.
Māja ir kopīpašums, par kuru visi dzīvokļu īpašnieki atbild kopā - tā sauktā Kopība. Šis jautājums skar ikvienu īpašnieku vienlīdz, un to nevar atstāt novārtā, paļaujoties, ka “kāds cits jau sakārtos”.
Jums ir vairākas izvēles iespējas: turpināt sadarbību ar Pārvaldnieku (vai izvēlēties jaunu), dibināt Biedrību vai - nelielām mājām - pārvaldīt pašiem kā Kopībai. Lēmumu var pieņemt tikai kopīgi, kopsapulcē vai aptaujā.
1. Kāpēc tas attiecas uz jums
Dzīvokļa īpašuma privatizācijas mērķis bija dot iespēju iedzīvotājiem pašiem pārņemt savas mājas apsaimniekošanu - lai māja būtu droša, sakopta un patīkama gan iedzīvotājiem, gan apkārtējai videi.
Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” nosaka, ka pēc privatizācijas pabeigšanas dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības. Šis pienākums attiecas uz visām mājām - kuras ir valsts vai pašvaldības pārvaldīšanā, kā arī tām, kurām jau bija noteikts pašvaldības Pārvaldnieks.
Ja jūsu mājai šobrīd ir pārvaldnieks
No 2025. gada 1. maija spēkā esošais Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likums uzliek jūsu pašreizējam Pārvaldniekam pienākumu organizēt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanu par to, vai jūsu māju turpmāk pārvaldīsiet paši. Pārvaldniekam ir pienākums informēt Kopību par tās tiesībām izvēlēties citu Pārvaldnieku vai dibināt Biedrību.
Ja jūsu mājai pārvaldnieka nav
Šis ir biežs pārpratums: domāt, ka, ja mājai nav noslēgts pārvaldīšanas līgums, tad par to nevienam nav jārūpējas un jautājums “pats par sevi atrisināsies”. Tā nav. Likums paredz, ka māja bez pārvaldīšanas palikt nevar - pienākums sasaukt kopsapulci vai rīkot aptauju par mājas pārvaldīšanas pārņemšanu šādā gadījumā ir pašiem dzīvokļu īpašniekiem (vai mājas valdītājam, kurš vēl nav nodevis tiesības). Praktiski tas nozīmē, ka iniciatīva ir jūsu un jūsu kaimiņu rokās - jāsanāk kopā, jāvienojas un jāizvēlas viens no likumā paredzētajiem pārvaldīšanas modeļiem (skatīt 4. sadaļu).
Ar kvadrātmetru un kvalifikācijas nosacījumiem saistīto izņēmumu - kas atļauj nelielām mājām (līdz 1500 m² kopējās platības) pārvaldīt pašiem - dzīvokļu īpašnieku Kopībai, bez profesionālas pārvaldnieka kvalifikācijas - skatīt 4. sadaļā.
Vai šāda māja ir pašvaldības īpašumā? Nē. Privatizēta pa dzīvokļu īpašumiem, bet nepārņemta daudzdzīvokļu māja kā tāda nav pašvaldības īpašums un nav pašvaldības bilancē — dzīvokļi tajā pieder privātīpašniekiem. Tomēr šādā mājā var būt arī atsevišķi dzīvokļi, kas vēl pieder pašvaldībai (piemēram, nav privatizēti, ir izīrēti, noteikts sociālā dzīvokļa statuss). Tādā gadījumā pašvaldība ir tikai šo konkrēto dzīvokļu īpašniece un mājas Kopības dalībniece - ar tādām pašām tiesībām un pienākumiem kā jūs un citi kaimiņi, ne vairāk un ne mazāk. |
Ko nozīmē dzīvokļa īpašums
Dzīvokļa īpašumā ietilpst gan atsevišķais īpašums (jūsu dzīvoklis), gan kopīpašuma domājamā daļa (kāpņu telpas, jumts, inženiertīkli, zeme u.c.) - tās nav atdalāmas.
Līdz ar īpašuma tiesībām nāk arī pienākumi: jārēķinās ar atbildību ne tikai par savu dzīvokli, bet arī par kopīpašumā esošo daļu.
Par kopīpašuma jautājumiem (piemēram, uzlabojumiem vai pārbūvēm) lemj visi dzīvokļu īpašnieki kopā jeb Kopība.
Visiem īpašniekiem ir pienākums segt pārvaldīšanas un uzturēšanas izdevumus proporcionāli savai domājamajai daļai.
2. Kas ir dzīvokļu īpašnieku kopība - un kāpēc tas attiecas uz jums
Kopība ir visu mājas dzīvokļu īpašnieku apvienojums - pārvaldes institūcija, kurā katrs īpašnieks ir tās daļa. Kopība lemj par visiem jautājumiem, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu, un var pilnvarot citu personu pieņemt lēmumus tās vārdā.
Kopību pārstāv visi mājas dzīvokļu īpašnieki (ar pilnvaroto peronu) un var slēgt līgumus, kā arī būt prasītāja vai atbildētāja tiesā.
Lēmumus pieņem ar balsu vairākumu kopsapulcē vai aptaujas veidā, ja likums nenosaka citādi.
Pieņemtie lēmumi ir saistoši visiem īpašniekiem - arī tiem, kuri balsojumā nepiedalījās.
Svarīgi saprast Mājas pārvaldīšana nav “kāda cita” darīšana - tā ir visu dzīvokļu īpašnieku kopīgs pienākums un atbildība, neatkarīgi no tā, vai mājai šobrīd ir noslēgts pārvaldīšanas līgums, vai nav. Pat ja jums pašlaik nav Pārvaldnieka (nav noslēgts līgums) un māju neviens “nekontrolē”, atbildība par jumtu, kāpņu telpu, inženiertīkliem un citu kopīpašumu jau šobrīd guļ uz jūsu un jūsu kaimiņu pleciem - vienalga, vai esat to apzinājušies vai ne. Šo jautājumu nevar atrisināt viens īpašnieks vienpersoniski, un to nevar arī ignorēt, domājot, ka tas “uz mani neattiecas”. Lēmumi par mājas pārvaldīšanu jāpieņem kopā ar kaimiņiem - kopsapulcē vai aptaujā - un tie ir saistoši visiem, arī tiem, kas nepiedalās balsojumā. |
3. Kas mainās, pārņemot pārvaldīšanu
Pārvaldīšanas tiesību pārņemšana neietekmē jūsu dzīvokļa īpašuma statusu - tas paliek jūsu privātīpašums. Pārvaldīšanas process attiecas uz mājas kopīpašuma daļu.
Pārņemot māju savā pārvaldīšanā, dzīvokļu īpašnieki var:
pieņemt lēmumus par mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu;
kontrolēt, kā tiek izlietota apsaimniekošanas maksa;
lemt par ieguldījumiem mājas atjaunošanā.
4. Kādas ir jūsu izvēles iespējas
Izvēle ir jūsu un jūsu kaimiņu - tā ir atkarīga no mājas iedzīvotāju vajadzībām, iespējām un redzējuma. Likums paredz vairākus reālus ceļus, kā Kopība var nokārtot mājas pārvaldīšanu:
Slēgt līgumu ar pārvaldīšanas uzņēmumu (komersantu) vai fizisku personu, kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumus - t.sk. var turpināt sadarbību ar pašreizējo Pārvaldnieku vai izvēlēties citu.
Dibināt dzīvokļu īpašnieku Biedrību, kas pārstāv Kopību un var pati piesaistīt profesionālu Pārvaldnieku konkrētu pakalpojumu sniegšanai (tā sauktais “trijstūra modelis”, skatīt zemāk).
Nelielām mājām - pārvaldīt tieši pašai Kopībai, pilnvarojot kādu no dzīvokļu īpašniekiem vai izveidotu Biedrību, bez prasības pēc profesionālas pārvaldnieka kvalifikācijas. Šī iespēja attiecas uz mājām, kuru kopējā platība ir mazāka par 1500 kvadrātmetriem.
Vai mēs varam pārvaldīt māju paši, bez profesionāla pārvaldnieka? Var - ja mājas kopējā platība ir mazāka par 1500 m². Tādā gadījumā profesionālā kvalifikācija nav nepieciešama, ja māju pārvalda: (1) dzīvokļu īpašnieks, kuru pārējie īpašnieki savstarpēji noslēgtā līgumā pilnvarojuši veikt pārvaldīšanas darbības, vai (2) dzīvokļu īpašnieku veidota pārvaldīšanas sabiedrība vai Biedrība. Lielākām mājām (1500 m² un vairāk) pārvaldīšanas uzdevumu jāuztic personai vai uzņēmumam ar attiecīgu profesionālo kvalifikāciju - taču arī šādā gadījumā Kopība var dibināt savu Biedrību, kas šo kvalificēto pārvaldnieku piesaista un pārrauga. |
| Variants | Priekšrocības | Trūkumi |
|---|---|---|
| Turpināt vai noslēgt līgumu ar pārvaldnieku (komersantu) | Nav pašiem jāveic ikdienas pārvaldīšanas darbi; pieejama profesionāla pieredze | Mazāka kontrole pār lēmumiem, iespējams, augstāka cena; risks, ka uzkrājums kļūst par komersanta apgrozāmiem līdzekļiem |
| Dibināt biedrību, kas piesaista pārvaldnieku (“trijstūra modelis”) | Lielāka kontrole un caurspīdīgums, var pielāgot pakalpojumus, uzkrājums paliek biedrības kontā | Nepieciešama iniciatīva un zināšanas par mājas pārvaldīšanu |
| Kopība pārvalda pati (mājām līdz 1500 m²) — biedrība vai pilnvarota persona | Maksimāla kontrole, iespējami ietaupījumi, profesionāla kvalifikācija nav obligāta | Liels darba apjoms, nepieciešamas zināšanas, grāmatvedība, atskaites u.c. |
Labi zināt - “trijstūra modelis” Pārvaldīt māju pašiem nenozīmē, ka visu fiziski jādara Biedrībai. Praksē labi darbojas modelis, kurā dzīvokļu īpašnieku Kopība (vai daži no tās dalībniekiem) dibina Biedrību, kas savukārt piesaista profesionālu Pārvaldnieku konkrētu pakalpojumu sniegšanai. Tā jūs saglabājat kontroli, bet ikdienas darbus veic speciālisti. |
5. Ja kopība lēmumu nepieņem
Māja bez pārvaldīšanas palikt nevar - to nedrīkst atstāt “uz vēlāku laiku” vai nolikt malā, gaidot, ka kāds citu šo jautājumu atrisinās. Ja jūsu mājai jau ir Pārvaldnieks un Kopība jaunu lēmumu par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu nepieņems, māju turpmāk pārvaldīs esošais Pārvaldnieks uz viņa piedāvātā līguma nosacījumiem dzīvokļu īpašniekiem, kas protams nevar būt pretrunā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 11. panta prasībām. Šāda līguma darbības termiņš nevar pārsniegt piecus gadus no spēkā stāšanās dienas.
Ja jūsu mājai Pārvaldnieka nav un Kopība neuzņemas iniciatīvu, situācija nesakārtosies pati no sevis - tieši tāpēc ar kaimiņiem jāvienojas un jārīko sapulce vai aptauja iespējami drīz.
Pēc jaunā līguma noslēgšanas atsevišķie līgumi ar katru dzīvokļa īpašnieku vairs nebūs spēkā - to vietā stāsies viens pārvaldīšanas līgums starp Pārvaldnieku un mājas kopību - dzīvokļu īpašniekiem.
Jūsu tiesības jebkurā brīdī Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības izbeigt pārvaldīšanas līgumu vienu mēnesi pēc paziņojuma nosūtīšanas par tā izbeigšanu. Tas nozīmē, ka jebkurā laikā varat ar Kopības lēmumu brīvi izvēlēties citu pārvaldīšanas modeli, tostarp nomainīt Pārvaldnieku. |
6. Ko darīt tālāk - praktiski soļi
Lai šo jautājumu atrisinātu, ir jāsadarbojas ar kaimiņiem - viens īpašnieks to nevar izlemt viens pats, un to nevar arī “nogaidīt”. Soļi ir vienkārši:
Pārrunājiet ar kaimiņiem iespējamos risinājumus un noskaidrojiet, vai ir vēlme rīkot kopsapulci. Tas attiecas arī uz mājām, kurām pārvaldnieka šobrīd nav - tieši tur iniciatīvai jānāk no jums pašiem.
Apzinieties, vai mājā ir kāds, kas gatavs uzņemties iniciatīvu - sasaukt sapulci, organizēt aptauju vai virzīt Biedrības dibināšanu.
Ja mājai ir Pārvaldnieks - vērsieties pie viņa un lūdziet izskaidrot piedāvāto jaunā līguma redakciju. Ja Pārvaldnieka nav - sazinieties ar pašvaldību, lai saprastu, kāda informācija un dokumenti jums būs nepieciešami.
Konsultējieties ar speciālistiem pašvaldībā vai SIA “PREIĻU SAIMNIEKS” - viņi var palīdzēt izvērtēt, kurš pārvaldīšanas modelis jūsu mājai būtu piemērotākais.
Kā notiek pārvaldīšanas tiesību pārņemšana
Lēmumu pieņem ar Kopības lēmumu - sasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai organizējot aptauju. Kopībai jāizvēlas viens no šajā materiālā aprakstītajiem ceļiem: slēgt līgumu ar pārvaldīšanas uzņēmumu, dibināt Biedrību (kas var piesaistīt Pārvaldnieku) vai - nelielām mājām - pārvaldīt pašiem - dzīvokļu īpašnieku Kopībai.
Kopības lēmumā noteikti jābūt ietvertam:
lēmumam pārņemt māju savā pārvaldīšanā;
pārvaldīšanas uzdevumam (biedrībai, pārvaldniekam, fiziskai personai vai pašai kopībai, nosakot pilnvaroto pārstāvi);
apstiprinātam pārvaldīšanas līgumam.
Lai pārņemtu pārvaldīšanu, dzīvokļu īpašnieku pilnvarotā persona iesniedz Preiļu novada pašvaldības centrālajai administrācijai iesniegumu, kuram jāpievieno:
pieteikuma veidlapa (iesniegums);
uzaicinājums uz sapulci;
pilnvara (dzīvokļu īpašnieku deleģējums);
dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokols ar pielikumu - balsošanas reģistrācijas lapu (ja notikusi sapulce) vai aptaujas lapu kopsavilkumu;
pārvaldīšanas līguma projekts.
Atcerieties Mājas pārvaldīšanas jautājumi attiecas vienlīdz uz visiem dzīvokļu īpašniekiem - neviens nevar izvairīties no šīs atbildības, tāpat kā neviens nevar to atrisināt par citiem. Risinājums rodams vienīgi kopīgā darbā ar kaimiņiem. |
Papildu informācija